A secretaria está em um prédio pequeno, o atendimento cresceu e a equipe não cabe mais. Alguém encontra um imóvel bem localizado, com o tamanho certo e o proprietário disposto a alugar. A pergunta aparece logo: dá para contratar direto, já que a localização é conveniente?

A conveniência da localização, sozinha, não autoriza a contratação direta. A regra para locação e para compra de imóvel continua sendo a licitação. A contratação direta existe, mas é exceção, e exceção precisa ser demonstrada no processo, não afirmada no despacho.

A regra do artigo 51: licitar e avaliar

A Lei nº 14.133/2021 trata da locação de imóveis no artigo 51. O dispositivo deixa dois pontos claros. O primeiro é que a locação se submete ao dever de licitar como regra. O segundo é que o valor do aluguel precisa ser compatível com o mercado, o que pressupõe avaliação prévia.

Essa avaliação não é formalidade de arquivo. Ela é o parâmetro que permite dizer, depois, se o preço contratado é adequado. Sem ela, a administração assina sem saber se está pagando acima do que o mercado pratica para imóvel equivalente na mesma região.

A exceção do artigo 74, inciso V

O artigo 74 lista as hipóteses de inexigibilidade de licitação, e o inciso V cuida da aquisição ou da locação de imóvel cujas características de instalações e de localização tornem necessária a sua escolha. É esse o dispositivo invocado quando se contrata um prédio específico sem disputa.

A expressão que organiza toda a análise é "tornem necessária". Não basta que o imóvel seja bom, nem que seja o preferido pela equipe, nem que o proprietário tenha oferecido primeiro. É preciso que as características dele sejam necessárias para atender à necessidade pública definida, de modo que outro imóvel não atenderia.

Definir a necessidade antes de procurar o imóvel

O erro mais comum na locação direta é a inversão da ordem. A administração escolhe o prédio e depois escreve a justificativa descrevendo justamente aquele prédio. O processo fica aparentemente completo, mas a lógica está de ponta-cabeça.

O caminho correto começa pela necessidade. Quantos servidores vão trabalhar no local, qual é o fluxo de atendimento ao público, qual área é necessária, quantas salas, qual acessibilidade, qual proximidade de qual serviço, qual exigência de estacionamento, de rede elétrica ou de estrutura. Esses parâmetros nascem da demanda, não do imóvel.

Com a necessidade definida, a pergunta seguinte se responde quase sozinha: quantos imóveis na cidade atendem a esses parâmetros? Se mais de um atende, há competição viável e o caminho é a licitação. Se apenas um atende, e isso é demonstrável, a inexigibilidade se sustenta.

O risco do requisito feito sob medida

Existe uma variação sutil do mesmo erro. A administração define a necessidade, mas define com requisitos tão específicos que apenas o imóvel já escolhido pode cumprir. Metragem exata, número exato de vagas, distância exata de um ponto, características construtivas que só aquele prédio tem.

Requisito restritivo não é proibido quando é necessário. O problema é o requisito restritivo sem necessidade correspondente. A pergunta que o controle faz é direta: por que esse requisito existe e o que aconteceria se ele fosse um pouco mais flexível? Se a resposta é que nada mudaria no atendimento, o requisito foi criado para justificar a escolha, não para atender ao interesse público.

Verificar o que o município já tem

Antes de alugar, cabe uma verificação que frequentemente é esquecida: existe imóvel público disponível capaz de atender à necessidade? Prédio vago, imóvel subutilizado, espaço cedido por outro ente, área que poderia ser readequada.

Essa consulta tem valor prático e valor processual. No plano prático, pode evitar uma despesa continuada desnecessária. No plano processual, demonstra que a administração verificou a alternativa menos onerosa antes de assumir um aluguel. A ausência dessa verificação é apontamento recorrente, porque o processo não mostra que a locação era realmente necessária.

Comparar o custo total, não apenas o aluguel

A comparação entre imóveis costuma se concentrar no valor mensal do aluguel, e esse é o número menos completo da conta. O custo real da ocupação inclui as adaptações necessárias, as benfeitorias, a manutenção, os tributos quando transferidos ao locatário, o condomínio, os custos de mudança e o próprio custo de operação do prédio.

Um imóvel com aluguel menor que exige reforma significativa pode custar mais do que outro com aluguel maior e pronto para uso. Como a administração assina um contrato que tende a se prolongar por anos, a comparação precisa considerar a soma, não a parcela.

Quem paga as adaptações

As adaptações merecem cláusula expressa. É preciso definir o que será executado, quem executa, quem paga, qual é o prazo e o que acontece com a benfeitoria ao fim do contrato. Benfeitoria necessária, útil e voluptuária têm tratamento diferente, e o silêncio do contrato empurra a discussão para o momento da desocupação, quando a administração está na posição mais frágil.

Investir recurso público em imóvel de terceiro sem previsão contratual de indenização, de abatimento no aluguel ou de reversão é assumir um prejuízo previsível. A definição precisa estar no contrato, não no entendimento verbal com o proprietário.

Justificar o preço

A justificativa de preço é exigência própria da contratação direta e não se confunde com a razão da escolha. A razão da escolha explica por que aquele imóvel. A justificativa de preço explica por que aquele valor.

Na locação, o parâmetro vem da avaliação do imóvel e da comparação com valores praticados para imóveis semelhantes na mesma região. Em compra, a avaliação prévia é indispensável e precisa ser técnica. Pagar acima do valor avaliado exige fundamentação específica no processo, e a simples disposição do proprietário em vender apenas naquele preço não é fundamentação.

As perguntas antes de assinar

Antes de assinar, vale percorrer uma sequência curta. A necessidade está definida em termos objetivos, antes da escolha do imóvel? Foi verificado se existe imóvel público disponível? Foi levantado se outros imóveis privados atendem aos parâmetros? Existe avaliação prévia? O custo total foi comparado, e não apenas o aluguel? As adaptações estão previstas, com definição de quem paga e do que acontece ao final? A justificativa de preço está no processo?

Se todas as respostas estão documentadas, a contratação direta de imóvel se sustenta. Se alguma delas só existe na memória de quem conduziu o processo, a fragilidade aparece na primeira auditoria.

Perguntas frequentes

Locação de imóvel pela prefeitura exige licitação?

Como regra, sim. O artigo 51 da Lei nº 14.133/2021 submete a locação ao dever de licitar e exige que o valor seja compatível com o mercado, mediante avaliação prévia. A contratação direta depende de enquadramento no artigo 74, inciso V, com demonstração de que as características do imóvel tornam necessária a sua escolha.

A localização conveniente é suficiente para a inexigibilidade?

Não. Conveniência não equivale a necessidade. O processo precisa demonstrar que, diante da necessidade pública previamente definida, apenas aquele imóvel atende aos parâmetros exigidos. Se mais de um imóvel atende, existe competição viável e o caminho é a licitação.

A avaliação prévia pode ser feita depois da escolha do imóvel?

A avaliação precisa anteceder a contratação, porque é ela que fundamenta a justificativa de preço. Avaliação produzida após a decisão perde a função de parâmetro e passa a funcionar como confirmação do que já foi escolhido, o que fragiliza o processo.

O município precisa verificar imóveis públicos antes de alugar?

É verificação recomendável e frequentemente exigida pelo controle. Demonstrar que não havia imóvel público disponível capaz de atender à necessidade reforça a motivação da locação e evita despesa continuada desnecessária.

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